房貸轉增貸-流程、條件及其他事項

<strong>房貸轉增貸-流程、條件及其他事項</strong>

房貸轉增貸-流程、條件及其他事項

房貸轉增貸-寫在文前:這篇將是一篇落落長的文章,想閱讀的朋友請有心理準備要花點時間,能替您對於轉增貸這件事能增加些許的了解。

轉增貸對於客戶來說是一件辛苦且麻煩的事情, 因為所有貸款流程要重頭再來一遍,也有可能比第一次貸款申請更麻煩,因為還有塗銷及對原貸款銀行的清償等這類的流程 。
可是總有要跟銀行說Bye Bye的一天。說Bye Bye的原因有可能是清償完了,那是一件值得高興的事,但也有可能是因為原貸款銀行無法滿足我們現階段的需求,例如增貸額度或利率等狀況。
只要符合下列的情況其中之一,就可以考慮轉增貸了

  • 想降利率:原貸款銀行利率無法變更
  • 想多一筆資金:需要資金但原貸款銀行無法增貸,或增貸空間無法滿足我們的需求
  • 其他因素:如原貸款銀行無法增加貸款年限或是無法提供寬限期等之類的因素
只要轉增貸後的利率比原貸款銀行低或增貸金額較理想,就可以考慮辦理轉增貸。當然還是要視新貸款銀行的長期利率是否低於原先的貸款銀行,只要略低於原貸款銀行,就有轉增貸的價值,畢竟時間拉長來看,即使減少的利率只有一點,但是積沙成塔,長期還是很可觀的。
那轉增貸的時候要注意些什麼呢?以下列舉幾點供參考:
  • 銀行的挑選:每間銀行鑑價的結果不盡相同,找對銀行才有可能達到轉增貸以獲得較多的資金需求。
  • 違約的問題:每間銀行對於房貸通常都會有一個綁約的期限(通常為1.5年~3年),如果約期內要解約就須視解約後的違約金(通常為貸款金額的0.5%~2%不等)轉增貸後是否有其價值。
  • 金流的安排:如果轉貸的目的是為了增貸或延長寬限期,一定要仔細評估自己的金流,以確保清償能力沒問題。因為雖然寬限期只需繳利息不用還本金,但延長寬限期會壓縮到之後還本的年限。ex:如果本來E銀行的房貸是10 年,寬限期為 2 年。2 年後,轉貸到T銀行後,年限有可能會變成貸款8年(視客戶有無申請寬限期及銀行是否同意),如果此時T銀行又提供 2 年的寬限期,表示本金只剩下6年可以攤還,如此一來每期須付的貸款金額將會提高不少,故客戶必須審慎評估。
  • 屋齡的限制:老房子想要再貸款,有可能會遇到此問題。因為不同貸款銀行對房屋的屋齡可能是有限制的,ex:屋齡+貸款年限不得低於40年等, 若要申貸的不動產屋齡已高, 可貸款的年限可能就低, 繳貸款的壓力可能相對較沈重。
  • 收支比與個人信用:房貸轉增貸的條件通常依貸款人的財務條件和房子的價值而異。前者為貸款人的財力證明、薪資轉帳及債信條件等。如果有要辦理轉增貸的話,請務必記得一定要按時繳款,以維持良好的付款紀錄及信用。如果想要增加貸款額度,但是個人的收支比不夠的話,此時可以考慮增加保證人,不但可以為自己的條件加分,還可以增加成功的機會。後者則為銀行對房子的鑑價。

流程:

房貸轉增貸

以下就上面的流程稍做解釋:
尋找銀行:流程中看似簡單的步驟,但卻是最關鍵的步驟,因為挑對銀行才能滿足我們的需求(降低利息或轉增貸足夠的金額),盲目的往銀行送件只會徒耗時間跟精力,甚至導致其他銀行不願辦理
送件申請:就如同字面上的意思囉,鎖定銀行後準備必須的資料(申請書、房地謄本、還款能力、房貸餘額及繳款紀錄等文件)交給銀行審查
銀行估價:銀行會根據座落區域、房屋的坪數及周邊生活機能等因素進行不動產估價,也會參考當初房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額
銀行審核:估價後銀行通常會根據顧客的基本條件、還款來源、不動產估價等因素,決定貸款案件的准駁與否
簽約對保:有辦理過貸款的朋友對這個名詞一定不陌生,意思就是當銀行核准後,貸款人與銀行簽訂借款契約,並約定一個對保時間,去銀行辦理對保手續,對保當天貸款人與保證人(如有保證人)皆須親自前往約定的地點,銀行專員會幫貸款人辦理開戶手續,作為日後撥款及還款用的帳戶
地政機關辦理設定:流程中最繁瑣的步驟,因為銀行過件後,不論是增貸或轉貸至少皆須到地政機關設定一次,轉貸則還須辦理塗銷及設定,牽涉到較繁複的作業流程,交給有經驗的專業人員可節省許多時間及精力
撥款:恭喜您已到達最後一個流程,完成上述流程後銀行就會撥款給您囉
常見問題簡易整理:
Q.為什麼我會轉貸增貸(轉增貸)失敗?
A.原因很多,舉幾個常見的例子為,原本仍在繳納的舊約本金償還太少、貸款成數過高、還款紀錄不良或銀行鑑價後認為能轉增貸空間不大
Q.轉貸增貸(轉增貸)利率會是多少?
A.這問題真的很難回答,因為影響利率的因子太多,還需銀行實際審核後才較準確,但利率有可能是相對較低的
Q.辦理轉貸增貸(轉增貸)要花多久的時間?
A.文件越齊全速度越快,一般而言快則7~10個工作天,但是如果須補文件,就有可能12~15個工作天了
Q.信用瑕疵有辦法轉貸增貸(轉增貸)嗎?
A.還是有過件的可能,但須先知道瑕疵的原因後才能知道如何與銀行應對
Q.轉貸增貸(轉增貸)是否有寬限期?
A.如果有需要寬限期可向銀行提出申請,但銀行保有准駁的權利,所以還是得依實際結果為準
寫在文後
感謝您花時間看了這篇文章,您可能會有幾個疑問,例如銀行要怎麼找?或手續如此繁複要怎麼辦理等相關問題,
簡單回答就是,銀行怎麼找?->每件案件情況都不同,唯有深入了解您的狀況後才知道哪間銀行適合您;
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